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原报道 | 广州“隐形地主”雪松-房产
时间:2021-6-11 21:19:29

   被称为广州最大民企的雪松,正悄然加大它的地产筹码。

  雪松控股,是祖籍湖南、生于广州、求学深圳香港的创始人张劲,一手发展起来的商业版图——一家纵跨大宗商品供应链、化工新材料、文化旅游、地产、社区生态运营和金融服务等众多领域的世界500强企业。

  外界描述中,张劲的雪松创业故事充满神秘色彩,例如第一批创投人、股神等头衔不计其数。

  事实上,最初雪松身上曾有过房地产的色彩。

  据悉,1997年金融危机爆发之后,张劲便转战房地产市场,创办了雪松的前身君华集团,并迅速发展壮大。

  此后,随着踏足领域逐渐增多,雪松的房地产基因逐渐淡去。

  但去年下半年以来,雪松频繁现身广州土地和旧改市场,来势凶猛。近期一则消息显示,华润退出后,雪松已介入广州黄埔南岗北片旧村旧改。

  介入旧改之因

  南岗片区历史悠久,是黄埔区千年重镇,所处的黄埔港更拥有着悠久历史底蕴,是广州海上“丝绸之路”的起点。

  南港片区冠有“广州第二CBD”之称,为黄埔临港经济区的组成部分,东接增城、南向莞深,是广州市和黄埔区极为重要的对外门户。

  但在近年来,由于周边加速开发,南岗片区内原有基础设施日益显现出承载力不足的问题,同时旧村建筑密度大且存在大量破旧房和危房,布局杂乱等。因此,南港片区迫切需要城村统筹,改善区域形象。

  根据规划,整个南岗片区计容改造总面积达447.3万平方米,是黄埔66个旧村改造项目中体量最大的一个旧村片区。其中又划分为南、北两个片区,分别占地307.6万平方米及149.7万平方米。

  目前,南片区已确定由合景泰富开展旧村改造工作,将于今年年底前完成建设,北片区则定于明年6月30日前完成建设。

  就在近日,广州黄埔南岗北片旧村改造咨询发布平台显示,该平台账号主体为广州建鸿置业投资有限公司;此外,在近期发放给村民端午节的礼盒包装上,同样显示有建鸿置业的名称。

  据查阅工商信息显示,建鸿置业由科学城(广州)城市更新集团及广州鹤领置业各持股60%及40%,后者广州鹤领置业另外投资的广州科城雪领投资有限公司则由雪松实业控股。

  虽然没有直接的控股关系,但从各种关联信息来看,南岗北片区应由科学城与雪松介入改造开发。

  就在今年1月,广州黄埔何棠下旧村改造实施方案的批复公示,负责项目拆除改造工作的为广州市景腾房地产投资有限公司,该公司背后股东也是雪松实业。

  据悉,何棠下旧村是广州批复实施方案中体量最大的城市更新项目,改造范围内规划总用地面积128.39公顷,计算容积率总建筑面积466.37万平方米,改造成本为133.62亿元。

  房企争相抢入的广州旧改战场,为何非房企的雪松会强势加入,连夺两个大体量旧改?

  对此,有业内人士表示,这与雪松在广州长期的发展深耕有关系,不管是资源、人脉方面的优势,都是做旧改不可或缺的。

  不过这或许指出了一个线索,即目前广州旧改的一个变化:除了单纯的住宅开发,逐渐偏向产业型、复合型的城市更新,即注重整个片区的产业发展。

  观点地产新媒体发现,不管是黄埔南岗北片还是何棠下旧村,都在改造方向上有所偏向产业方向,这对于布局综合性实业的雪松来说,某种程度上是一种独特的优势。

  如南岗北片改造就提出要发展科技创新型产业、打造商务娱乐业态,实现产业升级,包括推动地区产业由低效的加工业、物流业转型为高效的科技创新型产业,使南岗成为黄埔东部的重要产业承载地;何棠下村同样要求从产业门户、品质社区等方面实现区域的最大化提升。

  世联行广州大区副总经理林家星指出,目前政府在城市更新方面已提出明确的产业产值、税收等一系列要求。

  另悉,雪松实业2020年债券报告中也可看见,在业务情况阐述时新提及了有关旧改的内容。

  雪松实业为雪松控股的资产平台,资料介绍为一家大型综合性实业集团,产业布局以大宗商品供应链、石油化工产业以及城市综合运营为主,以服装、汽车综合销售服务等业务为辅。从此前公布的营收规模情况看,该公司规模占据了雪松控股的绝大部分。

  雪松实业将房地产业务放在城市综合运营板块,开发业务外,提及“公司扎根广州市开展城市更新服务项目,未来将以实业投资为导向,以产城融合发展为路径,充分发挥旗下产业链综合优势,为投资项目所在区域聚拢产业集群、培育新兴业态,推动产业升级和焕发城市新面貌”。

  很明显,雪松清楚自己的产业优势。

  重回地产之果

  不止是旧改,雪松也悄然重返广州土地公开市场。

  与那些异军突起的黑马、新兵不同,雪松作为广州最大民企,自一开始便是从地产起家,有自己的经验和模式。

  1997年金融危机爆发时,雪松创始人张劲撤出股市,投身房地产,创办了雪松的前身君华集团。

  当时房地产行业迎来发展契机,取消福利分房、推行按揭政策等,君华集团也迅速崛起。据悉,该公司踏足房地产的第一个项目便是收购烂尾项目华达山庄,用三年时间改造成“江南世家”别墅区。

  之后,君华又收购一些土地开发了君华又一城及君华香柏广场;还曾参与广州重点旧城改造项目南华西项目;2010年起,张劲带领君华走出广州,在中山竞得巨无霸商住综合项目,建筑面积超百万平方米——广州、中山也成为君华项目及土储最为集中的两个城市。

  但2011年开始的一轮调控,让全国楼市走入低迷,张劲在未来不明朗的形势下决定退出建筑行业、收缩地产等各项业务。因此,雪松房地产业务也因此进入瓶颈期,土地购置脚步停了下来。

  另一边,雪松2002年开始进入大宗商品领域,并逐步转型供应链综合服务;此后陆续进军消费、金融、金属贸易、汽车销售,并斥资近百亿收购了化工企业齐翔腾达、服装品希努尔两家上市公司。

  随着雪松扩张发展,地产业务在整个庞大的集团中越来越淡化。2020年,雪松控股以2851亿元营收位列《财富》世界500强第296位,早已从房地产企业发展为大宗商品领军企业。

  但从2020年下半年伊始,雪松又重新出现在了广州的土地公开市场。

  据观点地产新媒体统计,去年7月至11月,雪松分别在白云、黄埔、增城摘得六宗地块,其中于11月豪掷50亿在广州黄埔洪圣沙岛购置了3宗商地。

  数据来源:广州公共资源交易中心

  为何突然加大在房地产的扩张?

  从上表可以发现,雪松所摘得地块都有几个相似特点:其一,这些地块都是以底价摘得;其二,基本都是合作摘地,合作方包括广州城投、广州开发区金控等方国资背景企业。

  按照此前雪松实业对外的表述,引入优质合作者,主要是借助广州城投的国资背景和丰厚资源,进行城市运营项目投资开发,降低公司融资成本。

  再者,值得注意的是这些地块均是商地或少量带有一些住宅的商住地,且或多或少带有一定的产业建设要求,倾向于定制地块。

  如广州白云大源村商业用地便要求建设一个新材料产业创新研发基地;洪圣沙岛的三宗商地则明确建设内容以文旅总部为核心,打造集创新金融、创客新城、文化旅游、商业配套于一体的国际慢岛。

  以此来看,雪松在土地公开市场的逻辑一定程度上与旧村改造方面相差无几,所涉足的房地产项目都符合自身的产业资源优势。

  因此,雪松频频出手房地产,或许是“醉翁之意不在酒”,而是借房地产项目来嫁接、扩大自己的产业业务。

  但也有消息指出,张劲最近一两年确实想要做大做强地产业务。

  据观点地产新媒体了解,近来雪松也从地产公司挖来一些高管,如2020年前后招揽了原协信控股集团副总裁王信琦、原鑫苑集团总裁李尚荣,分别担任雪松集团副总裁及总裁,前者在职时还担任雪松产业投资集团董事长。

  雪松的意图

  翻开雪松版图,或许也能透过一些细枝末节,揣摩这家企业重拾房地产业务的原因。

  从雪松实业来看,该公司2020年实现了2060.73亿元收入,主要来自供应链管理,占比高达93.04%。据观点地产新媒体了解,近年来雪松实现规模的飞跃也是依赖于供应链管理业务的快速扩张。

  而房地产业务相关销售、租赁合计收入仅录得10.73亿元,仅占总营收0.53%。

  据悉,雪松实业目前房地产业务由本部及子公司中山市君华房地产开发有限公司、广州君华地产置业有限公司、广州鼎鑫房地产开发有限公司及南宁君华置业有限公司等负责经营,开发项目主要集中在广州、中山、南宁和山东等地。

  2019年曾有数据披露,雪松实业截至2019年末主要有6个已完工在售项目,总可售面积90.57万平方米;在建项目共有8个,集中在广州、中山、南宁、山东,在建项目计划总投资173.03亿元;拟建项目2个,总投资54.02亿元;可即时开发的土地有4宗,共计331.47亩。

  利润方面,雪松高达两千亿营收,但净利润仅录得14.96亿元。其中,供应链管理毛利率仅为0.95%。

  房产销售及房产租赁毛利率则分别为16.26%及100%,其中房产销售毛利率同比减少56.35%,主要系受疫情影响,房地产销售项目有所减少,且报告期内销售项目主要集中在南宁等毛利率较低的地区。

  从整体的负债及现金情况来看,尽管房地产业务营收占比不足1%,但在这家企业的运转中起到一些关键作用。

  如2020年债券报告指出,报告期内经营活动产生的现金流净额较上年增加267.19%,主要是因销售回款情况良好,经营效率不断提高;速动比率较上年末降低30.56%,主要是因为期内存货增加15.4亿导致速动比率下降,存货增加主要因新收购斯坦科公司、新增旧改项目及地产存量项目导致等。

  同时,这个庞大企业正试图通过房地产资产来获取一些资金。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  正如年初引起轰动的“合景鲸吞9亿平雪松物业”传闻,虽然最终交易的雪松旗下物业平台雪松智联在管面积8600万平方米,但仍回笼了现金13.16亿元。

  据悉,雪松智联在收购前由雪松实业持股97%;在80%股权让渡予合景悠活之后,现时雪松实业持股17%。

  除了直接变现,雪松实业还通过一些土地及项目进行抵押,甚至寻求出售。

  观点地产新媒体查阅发现,雪松实业通过君华置业(广州)有限公司、中山市君华房地产开发有限公司等地产子公司,将持有的土地使用权、住宅、写字楼、商铺、车位进行作为抵押物进行质押担保,如广州君柏广场车位、君华上城商铺均在抵押物行列。

  据不完全统计,截至2020年,这些房产资产担保金额为55.54亿元。资产报告还显示,目前雪松总部大楼同样处于抵押状态,账面价值1.59亿元。

  另有知情人士告诉观点地产新媒体,雪松近来正在寻求出售一些项目,包括退出某些旧改项目。

  可见,雪松是重拾地产业务还是有其他想象?此时下定论似乎还为时过早。

  原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

作者: feixiang 来源: