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高利贷炒房套你没商量!厦门楼市杀跌有人一套亏百万
时间:2018-8-9 9:02:50

  很长很长一段时间,人们已经忘记了“房价下跌”四个字意味着什么。虽然绝大部分人对房价下跌期待满满,但当这一幕真的摆在面前时,又不得不找一个逻辑来说服自己。

  厦门,这座沿海城市,其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上,堪比北上广深,岛外房价也超过3万元/平方米。

  不久前,一份《80城房价收入比偏离度研究》报告还指出,从居民收入角度来说,厦门的房价是最难以负担的。

  如今,厦门被传出岛内房价跌了1万-1.5万/平方米,岛外跌了6000元-1万元/平方米。

  对于这一现象,人们的观点出现了分歧。有业内人士认为,这说明调控政策到位,也有人质疑消息的真实性。

  为了探究厦门楼市的现状,近日,镁刻地产记者来到了厦门。

  曾比一线城市更坚挺

  厦门,作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市,其房价可比肩一线城市。

  早在2014年7月,北上广深四大一线城市房价齐跌,但在这时,厦门房价依然保持上涨趋势。那个月,厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨7.2%,双双位居全国第一。彼时,厦门房价已连续26个月环比上涨,有分析称,厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。

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  注:根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图

  在经历了短暂调整后,厦门新房价格继续上涨。两年之后的2016年7月份,厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%,涨幅再次高居全国第一。那时,厦门新房价格又是连续17个月上涨。

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  注:根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图

  房价涨得凶,但调控起来,厦门也一点不弱。

  2016年“9·30新政”前一个月,厦门率先出台政策,成为最早出手调控楼市的城市之一。2016年8月31日,厦门市国土资源和房产管理局公告:自9月5日起,厦门执行住房限购政策,有效期至2017年12月31日。

  此后,厦门陆续出台政策,加码调控。自2017年3月25日起,厦门新购的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。值得一提的是,这里指的新购住房将“一视同仁”,没有面积规定。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

  二手房低价甩卖亏百万

  但厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂,从曾经的领涨到如今的领跌。

  今年上半年,厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米,同比下降30%。其中,岛内商品住宅销售量为8.3万平方米,全市占比14%;岛外商品住宅销售量为50.5万平方米,全市占比86%.

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  “我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方卖7万的都有,现在卖6万出头,成交价6万左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向镁刻地产记者表示。国贸中心旁边就是万达,对面就是五缘湾,这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段,房价也没能扛住强大的杀跌动能。

  而在国贸中心近10公里外的大嶝岛,二手房成交价格也大幅下降,整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交,最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示,高层住宅均价每平方米跌了7000元~8000元

  成交方面,厦门二手房交易已经不仅仅是腰斩。

  厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门 id=TrsStock>房地产市场》数据显示,今年上半年,厦门二手住宅交易面积为71.3万平方米,同比减少64%;二手住宅交易套数为6995套,同比减少65%。

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  注:厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》

  上述链家工作人员还说:

  最近成交以刚需客户为主,投资客很少,因为现在有两年限售期,投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资,一般不等两年。现在的房价是缓慢往下跌的,如果再等两年,也很难保证赚钱,部分投资客是需要向银行贷款的,还有的借高利贷的,有的合股炒房,去年有投资客因为合股炒房被套住,也有人就低价甩卖房子,甚至亏100万~200万的也有。

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  注:根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图

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  注:根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图

  同一区域土拍楼面价腰斩

  面包价格降了,背后的面粉就不可能贵。

  2018年6月1日,海沧马銮湾板块出让两幅地块,一块由保利(福建)房地产投资有限公司以29.1亿元(楼面价25086元/平方米)竞得,溢价率0.34%。

  另一块由杭州耀强投资管理有限公司(金地)以23.8亿元(楼面价25105元/平方米)竞得,溢价率0.42%。

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  而他们旁边,就是马銮湾的单价地王,由海投房产拿下的H2016P02地块,楼面价达到了38505元/平方米,比6月1日拍出的两块地,贵了1.3万元/平方米。

  同区域内,楼面价有上万元的差价。这样的情况,近年来在厦门岛外的四个区内都有出现。

  比如,今年7月2日,翔安的两个地块,楼面价分别为21182元/平方米和19814元/平方米。

  这两宗土地出让后,引起市场热议,要是放在两年前,这两块地的楼面价,可能高达38000元/平方米。

  2016年8月26号,杭州融鑫恒投资有限公司(融创)在翔安拍了一块地,楼面价37512元/平方米,溢价率142%。

  同一天,厦门融侨置业有限公司以楼面价38345元/平方米和139.66%的溢价率,竞得翔安另一地块。

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  图片来源:厦门房地产联合网

  8月6日,镁刻地产记者实地走访了融创在2016年8月竞得的地块上打造的融创东南府,融创东南府在翔安南。而今年7月出让的两块“便宜”翔安地块,在厦门大学翔安校区附近。两个地段相距约14公里,在乘车过程中,镁刻地产记者注意到,刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。

  除了区域的发展有所差别外,土拍的政策也有所变化,今年7月初,厦门出台“一次性销售”的土拍限制,10万平米以下的住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局发布的出让公告显示,X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售许可证,并一次性全部公开对外销售。

  这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售,可以拉长周期,可以根据行情的变化调节价格,低开高卖,越卖越高,对开发商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖,开发商处于被动的状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。

  大潮退去,“地王”裸泳

  8月6日,镁刻地产记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心,负责接待的置业顾问说:

  我们这个楼盘位于翔安南部新城,紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园,靠近在建的3号线地铁,距离将要建成的大嶝机场仅有10公里,算是厦门岛外一个价值洼地。

  整个翔安新城的起点是非常高的,按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算,我们的房价应该在5万~6万元/平方米开发商才有利润。但是现在政府在调控房地产,所以我们现在高层的均价就在3.6万~3.8万元/平方米之间,带精装修

  仅比拿地楼面价高1000元/平方米,还带精装修,融创东南府是在亏本销售吗?该名营销人员说:

  这个价格卖是亏本的。现阶段,因为限价,高端楼盘与周边普通楼盘的价格差距不大,限价阶段开发商在让利,过去开发商是顶着天花板拿下的地块,如今大浪褪去,开发商在裸泳,客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳

  对于上述说法,镁刻地产记者查阅了融创东南府的相关备案信息,(8号楼、12号楼、14号楼)获批预售许可证的主力户型为116.10-154.64㎡高层。最高价格为71132.95元/平方米,最低价格为39909元/㎡,总价区间在463.3万元-1099.9万元/套。

  厦门房地产联合网董事长章卫国表示,融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米,所以不能单从这一个去对比,要综合去看,并且,融创东南府还配有车位。记者也注意到,除两栋高层住宅外,其别墅或叠墅类产品大约有10栋,占比更大,而此类产品盈利空间相对高层住宅,要更高一些。

  楼市仅靠“本地人”支撑

  2016年限购以前,厦门有近7成购房者是外地人,但从最新的数据可以看到,购房者比例已经发生完全逆转,异地购房者被拒之门外,楼市基本靠本地需求支撑,这就是限购导向下的楼市。

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  注:厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》

  克而瑞相关分析指出,对于购房者来说,限售和限价对投资需求的打压最明显,限售无法兑现房价短期上涨的红利,尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险;限价,则直接限制了房价的上涨预期,二者共同作用,投资客尤其是短期投资客必须退出。

  58安居客研究院房产分析师吴寅认为,厦门楼市本轮调整最剧烈的是那些“老破小”,品质较好的学区房依然坚挺。实际上,厦门楼市本轮回调挤走的是投资泡沫,目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性,下半年不再会大幅下跌。”

  新景祥厦门市场研究中心相关报告指出,下半年市场调控政策难有实质松绑,调控周期拉长,“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续,但调控措施不会超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰,鉴于严厉的调控措施仍在执行中,市场成交将低位回升。价格方面,楼市均价整体高位企稳,稳健平稳会是未来房价的主基调。”

  本轮厦门楼市大讨论起源:

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  厦门楼市动态:

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作者: feixiang 来源: