“两会”的召开使得各地楼市继续徘徊在政策观望期，成交陷入低位，一些城市还出现了价格松动。
沪深房价下跌10％
来自世联地产（002285）的数据显示，在刚刚过去的3月首周，深圳一手住宅成交量为386套，环比增长27％；但成交均价为18266元/平方米，环比下降了14％。上海也出现类似状况，上周商品住宅成交面积11.3万平方米，环比上涨33％；但成交均价为18549元/平方米，环比下跌了10％。
世联地产研究总监王海斌告诉记者，尽管出现环比增长，但深圳上周的成交量仍处于历史低位，要知道即便在楼市尚未回暖的去年同期，成交量就超过千套。多家机构分析人士还认为，受政策影响，深圳楼市后期走势将延续这种“量价齐低”的局面。“两会之后的政策调控将会越来越严厉，今年房价上涨的可能性几乎没有。”中原地产深港研究中心总监张伟认为。
而在国泰君安（香港）地产分析师姚峣看来，两会过后，一旦之前的政策不能遏制房价，政府将出台更为严厉的措施。“ 两会开完后的一段时间如果没有回升，占深圳成交量30％至50％的投资客将会逐步撤出，那么深圳全年的成交量将会陷入低迷。”
姚峣认为，随着成交量的大幅下降，深圳的房价也将会在今年出现明显的回落，关内将会同比下降10％左右，而关外的降幅更可能达到15％——20％。受此影响，北京、上海的房价也会下跌10％左右。
开发商“捂”字当头
为了房价能得到一些支撑，开发商则多以惜售的态度来“控制”楼市供求局面。
“以上海的商品住宅市场来看，上周成交面积达到11.3万平方米，供应面积却只有3.9万平方米，这点供应量如果按照上海新盘申请预售以3万平方米为“底线”的规定，只不过是1张预售证的面积，但却‘分摊’到6张预售证，看来‘少量多批’还是目前困扰供应的一个主要原因，而扩大供应还需要政府加强执行监管力度。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟坦言。
记者还了解到，今年以来，上海累计批出87张商品住宅预售证，但推量在3万平方米以上的只有8张。而在上周仅有的6张住宅项目预售证中，仅“南郊别墅”一个项目就一次性办了3张，其中一张面积不足500平方米，最多的一张也只不过约1600平方米。
“如果按照批准预售的量来界定的话，今年以来上海九成的新推项目都可算是捂盘惜售。”陆骑麟表示，多数开发商对楼盘或多或少都会进行“销控”，只是在目前楼市走向尚不明朗的情况下，开发商还在与政府博弈，“如果想成交的话，按照原来的高价来卖估计不行了，但降价的话，对于行业内部和前期客户都会形成不良影响，所以不少开发商宁愿选择不开盘、少开盘。”
无独有偶。来自中国房地产指数系统的统计显示，杭州主城区已经连续2周没有新推房源上市；世家机构的数据也显示，上周成都主城区新增可售商品住宅数量为0。分析师介绍，2月以来，成都主城区新增商品房供应比去年同期大幅下降近90％，主要是调控政策连续出台导致的开发商观望情绪较浓，而时值“两会”，开发商认为前景不明朗、价格无法把握，更是加重捂盘。
反弹动力显不足
与深圳、上海等楼市供应不足乃至房价出现较明显回调的城市相比，也有一些地方楼市开始出现回升。如北京上周商品住宅成交均价为19957元/平方米，环比上涨了8.79％；南京上周商品住宅的成交量环比大涨，成交609 套、环比涨幅达50％，成交面积60353 平方米、环比涨幅达52％。
但在业内看来，这主要还是由于2月各地楼市普遍落入“冰点”，进入3月有所回升后，地域表现有些差异，而总体来看，楼市的调整压力有增无减。中原地产研究中心研究经理瞿安新就认为，历年春节以后的3月往往是楼市活跃期，但今年情况难以预测。“预计今年3月楼市‘小阳春’较难出现，要判断整个2010年的市场形势，要看4月之后的价格走势了。”
上海楼市3月开局堪忧。来自中国房产信息集团的数据显示，3月第一周（3月1—7日），上海市共推出2.8万平方米商品住宅房源，成交12.55万平方米，供需水平都不及去年周平均水平的三分之一。这似乎意味着，3月的上海楼市非但不会如业内所期望的出现“小阳春”，相反，出现“倒春寒”概率很大。
调控将趋紧
对于上海楼市3月开局的疲软表现，中房信分析师薛建雄认为，除了去年系列的政策调控作用持续显现之外，也与“两会”期间高层对楼市的严厉表态有关，事实上，最令上海房地产界担忧的是，在去年一波疯涨后，上海楼市可能会遭到更加严厉的调控。而从此次两会中上海市领导的表态来看，这种担忧可能变成现实。
上海市委书记俞正声在上海代表团表示，上海正在制定未来几年住房发展规划纲要，其中包括引进人才、公共租赁房、单位租赁房、经济适用房等方面，相信随着一揽子住房政策的出台，住房预期会向好的方向转化。而上海的住宅政策，在未来一段时间内会逐步地、更好地被人民赞成和拥护。业内人士认为，这意味着，上海市政府已经有了调控楼市的“腹稿”，而随着中央和地方调控政策的逐步出台，至少短期内上海楼市很难再有上涨动力，成交量低迷的局面仍将持续。
受调控政策影响最明显的二手房交易市场，2月份已经出现了成交量大幅下滑的局面。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，2月份上海全市二手房总成交套数为0.5万套，环比下滑57％、同比下滑67％，为2006年以来新低，全市各个区县中，成交套数均有明显下滑。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从市场实际交投来看，如今上海二手房市场的房价走势呈涨跌互现态势，不同的价格走势表明了各方对后市预期的分歧仍然存在。
炒作仍疯狂
尽管调控频频，成交量也开始下滑，不过上海楼市去年疯狂的炒作潮并未完全退去。从个别楼盘的买卖情况来看，依然有不少炒家继续着自己的疯狂之旅。
以豪宅市场为例，3月3日上海紫园成交了两栋别墅，总价高达2.47亿元，按照两栋3183和1172平方米的面积来算，成交价分别是1.808亿和6656.75万元。其中，1.808亿元是网上房地产有交易记录以来，总价最高的住宅成交案例，超过2009年5月世茂庄园一栋1530平方米别墅创下的1.372亿元总价的交易记录。而在普通住宅领域，闵行的夏朵小城3月2日和3日分别成交了81套房源，共162套17980平方米，成交总价达到1.963亿元，平均成交价格10918元/平方米，有传言认为，该批房源被浙江财团所收购，目的可能是短线炒作。
业内人士表示，在上海楼市近几个月的盘整期中，一些楼盘的价格有所松动，新开楼盘的价格也往往低于此前市场预期，这可能是吸引炒家进场的重要原因。而要抑制这股正在抬头的炒作风，需要政府出台更加严厉的政策。
两会过半，楼市如何实现健康稳定仍是焦点话题。而就在地方和中央政策导向不断提示市场可能出现回调迹象时，市场本身的发展却乱相丛生，方向不明。开发商高度关注政策动向，谨慎推盘，致使部分市场出现两会第一周新增住宅“零供应”；一边是地产股强劲反弹，开发商信心满满，一边又是各地房价悄然松动，打折优惠声四起……
本期地产周刊调查了目前楼市的五大乱相，期望给投资者和政策制定者提供鲜活的案例，以备参考。正如一位资深房地产业律师所言，调控难以实现效果的原因是没有摸到楼市矛盾的症结，或者没有提前堵住投机者规避政策风险的出口。
市场集体预期，两会后房地产市场将有新一轮调控政策出台，“从紧”仍是楼市政策主基调。
开发商乱相：表面乐观预期 背后各寻退路
作为市场嗅觉最敏锐的一环，开发商的应急反应常常能说明市场的真实趋势。
表面上，开发商对市场仍一片乐观声。从土地市场上看，北京、上海等地新年以来的土地招标会上，各大地产商悉数亮相，没有丝毫看淡后势的紧张。但一些细小的迹象表明，开发商已经积极准备应对可能到来的下行周期。
易居中国数据显示，3月2日和3日，上海闵行夏朵园二期共登记出售房源162套，均价1.1万元/平方米。消息人士称，这个由上海农工商地产开发的郊区大盘，此次一次性打包出售给某浙商财团。“虽然从未来趋势上看，随着闵行星河湾的开盘，夏朵园的价格可能涨至2万元/平方米，但此时开发商愿意底价打包出售，一定程度上说明其资金紧张。”该人士称。另有消息称，华润置地某一线城市大盘因为积蓄的认购客户不足，可能定出较预期价格大幅下降的开盘价。
除了低价团体销售外，根据一个对上海百个楼盘调查，三成以上楼盘表示2010年会有打折、送面积等促销手段，而促销楼盘多集中在外环附近。但总体而言，由于许多开发商资金相对充裕，因此短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。
开发商的另一个应急策略是捂盘。前述调查中，47.5％的楼盘选择“小推试水”，23.7％楼盘选择加速推盘，而8.5％的开发商选择封盘。专家认为，多数开发企业选择“小推试水”反映出开发商矛盾重重，尤其是在2009年市场成交量创纪录后，开发商一方面不想错过更高的房价涨幅利润空间，一方面又担忧新一轮宏观调控。
个贷乱相：贷不到钱者开始退房
近期楼市的另一个乱相是因房贷政策变化引起的销售混乱。有消息人士向上海证券报透露，南京朗诗等开发商在沪楼盘于节后出现集体退房现象。主要原因是春节前后，房贷政策出现变化，一些节前已经谈好的贷款业务到节后被通知无法实行。
而记者从上海多家商业银行也了解到，春节后确实有房贷政策进一步紧缩的硬性要求。连政策一直鼓励和支持的首套房也被列入紧缩之列。交通银行（601328）等此前可以申请2成首付、7折利率优惠的首套房贷款政策目前可真正获批的不足申请客户的1％。
另外，记者从成都市场获悉，成都工商银行（601398）和中信银行（601998）近日直接将首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方与商业银行的首套房贷款政策或将跟进。
“首套房政策同步紧缩的原因有两个，一是7折利率等优惠本身就是2008年应对全球金融危机的临时举措，银行基本无钱可赚，因此会择机取消。另外，为了应对开发商由于资金紧张而以民工身份证贷款等方式恶意套现，银行不得不通过提高贷款成数的方式防止首套房风险。”一位房地产专家解释。
“贷款政策是商品房成交量的重要影响因素。可以估计，随着银行信贷进一步紧张，三月份的楼市成交将进一步下滑。”分析人士称。
融资乱相：银行无钱可贷 民间利率飙升
根据上海证券报两会报道组的消息，两会后，针对房地产市场，中央各部门对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的后续调控措施。其中严控开发贷款是金融调控重点之一。包括对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。而证监会也正联合国土资源部等，拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”。
随着银行融资和资本市场融资口径的收窄，更多开发商开始转向民间借贷。广州有消息称，近期广州民间借贷市场日益走俏，节后借贷利率最高上涨近四成，甚至出现10％的高额月息。
“即便在2008年下半年融资最艰难的时候，浙江民间利率也不过月息7％。现在的民间利率确实已经比较高了。如果银行对开发贷款继续收紧，房地产市场将有更多贷款转向民间。”易居中国分析师薛建雄表示。
薛建雄介绍，除了直接的民间借贷外，近几年刚刚兴起的变相贷款方式之一是与炒房团合作。比如由炒房团先期贷给开发商1000万元，房源可售后将价值1500万元的房产过户给炒房团。炒房团甚至有特权在过户后实现退房，使房源重新流向市场。
这就不难解释部分炒房团与某些开发商关系特别密切，进而跟随某品牌的楼盘一路买下来的做法。也可以理解市场波动期，开发商动辄100％的退房率的问题根源。
市场乱相：政策持续“从紧” 地产股反而升温
周一以来，深沪A股111家房地产公司股票全线上扬，实现地产股低迷数月以来的首次回攻。究其原因，除了近阶段以来地产股出现技术性超跌现象外，两会的地产政策渐趋明朗成为主要原因之一。
然而，根据市场人士的预期，房地产板块短期内或有继续反弹的可能，但中期而言不确定性较大，基本面仍然存在政策风险。据住建部内部人士透露的信息，两会后楼市政策氛围仍然趋紧，不排除有新的房地产宏观调控政策出台，包括更严格的金融信贷政策。而中原地产研究中心研究经理瞿安新则认为，“两会”后各地将和北京落实“国十一条”一样，陆续出台一系列调控实施细则，房地产市场将进一步面临调控压力。预计今年3月楼市“小阳春”较难出现。
预期乱相：9成开发商看涨 7成购房者看跌
在春节前对100个上海楼盘的调查表明，90％开发商认为今年房价不跌，但70％购房者却看跌后势。其中39.4％购房者预测房价下跌幅度将超过20％。而对于看跌房价的理由，33.2％购房者认为房贷政策收紧是主要因素。而前不久由中国市场信息调查业协会等四家机构推出的《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示，2009年的四季度，大部分购房者还在看涨房价。专家认为，前后反差如此之大，房贷政策突变起到了很大作用。
“90％开发商看涨的说法要辩证地看，很多开发商通过喊口号影响市场预期，也是在给自己壮胆。如果房价出现松动，那我们看来不会是小幅震荡。”北京一家商业地产上市公司高层称。
北京中原地产总经理李文杰介绍，目前多数北京金融及地产界人士分析，今年上半年，信贷等金融政策将持续收紧，到下半年可能有所松动。开发商目前仍以宏观经济尚未完全回暖为依据，看好楼市后势。而一旦下半年宏观经济企稳迹象更加明显，房地产市场的长期趋势才会明晰起来。
今年两会期间，有关房地产的提案占了所有提案的半壁江山，而其中关于物业税的提案更让楼市各方心弦紧绷，也引发了十分激烈的辩论。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康是物业税开征的坚决拥护者，他提出一份《关于抓紧研究、准备出台物业税（房地产税）的提案》，建议有关部门抓紧研究制定在我国开征物业税的方案。反对人士则认为，征收物业税不仅无益于降低房价，甚至有可能使“房奴”升级为“税奴”；更有甚者表示，如果对二套以上住房征收物业税，可能会导致中国百万家庭为避税而“妻离子散”。
一辩：该不该？
物业税是财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者每年交纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。我国物业税改革的大体框架是，将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
针对物业税应不应该征收的问题，辩论的焦点主要集中在物业税能否确实抑制房价的大幅上涨之上。
拥护方表示，开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为，而拥有多套房产者也可能因此而转让房产，增加二手房源。一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。
据房地产中介机构统计，当前一线大城市的投资性和投机性购房已超过30％，而这是导致房价飞涨的主要原因。
贾康在其提案中表示，在房地产保有环节开征物业税（房地产税），可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。这种正面效应，一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变；二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率；三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性，促进房地产业长期的健康发展。
全国政协委员孙继业也认为，很多城市房屋空置率已大大高于10％的国际警戒线，抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险。
除此之外，赞成者认为，如果把土地出让金纳入物业税中逐年征收，给地方政府提供了稳定的收入，利于改变当前“土地财政”局面，防止土地出让价畸高，有助于降低房屋开发成本。
然而，反对者不甘示弱。全国政协委员、大连万达集团董事长王健林表示，“很多人认为开征物业税以后房价马上就会下来了，这完全是理想，甚至是空想。”他认为，在市场经济条件下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。
全国人大代表、怡和控股集团董事长王刚也认为，现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征物业税会增加房地产投资和保有成本，使房价“水涨船高”。
“公说公有理、婆说婆有理”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，长期而论，物业税开征后，房价的波动性会因此而减小，尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效；短期来看，对购房者的心理影响重于实际影响，将会出现房价下跌的预期。
二辩：何时征收？
关于物业税问题争论的第二个焦点是物业税开征的时机是否成熟。
众所周知，2009年全国商品房价格出现一轮过快上涨，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40％左右；而伴随房价飞速上涨的还有部分城市过高的空置率问题。
由此，不少业内人士认为，当前开征物业税的时机已经成熟，投机性购房需求吹大了房地产市场的泡沫，如果放任泡沫膨胀，房地产市场的平稳健康发展未来将更难恢复。贾康也表示，目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。
但在另一部分人看来，此时言开征物业税为时尚早。
全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海指出，首先是确定物业税纳税人比较困难，目前全国缺少完整的房屋产权管理系统和地籍信息系统，物业税开征需要完整、准确和清晰的产权资料作为先决条件；其次，土地出让金是否并入物业税，也是一个难点；再次，征收物业税对现有房地产市场供求、价格，地方政府收入、企业利益和购房者利益影响重大，冲击很大。
此外，也有人认为，由于当前具备资质的、社会化的评估机构很少，对征收物业税的不动产进行评估比较困难。
事实上，早在2003年10月，十六届三中全会上曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。其后，财政部和国家税务总局陆续批准包括北京、深圳在内的十个省市进行物业税征收的“空转”试点（模拟操作步骤，没有进行实际收税）。
业内称，经过多年的“空转”试点，有关方面已积累了大量经验，可以作为开征物业税的重要参照。在评估方面，有权威人士透露，按照试点中的物业批量评估技术，比如广州，初步估计，不超过30人就可以解决广州市房地产两年评估一次的工作；另外，通过物业税模拟评税试点，有的试点地区基本探索了有关房地产信息统计问题。比如在某一个试点地区，仅用了半年时间，就把一个省会城市的房地产信息全部清楚掌握，而这些统计信息全部来自对当地物业状况十分清楚的街道居委会等，投入很低。
三辩：如何征收？
整体上，公众对于目前物业税的征收方法仍然是疑窦丛生。
到目前为止，多数建议方案均排除了对只拥有一套房的普通商品房购买者征物业税。
贾康在提案中表示，物业税方案设计上应注重“渐进”，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。建议实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征，也可考虑对一定面积以下的“居民第一套自用住房”实行永不实征。
不过，一位人士表示，如果不对一套房征收，物业税最终也会失去意义，“当前好多人的房子均不是以自己的名字购买，排除范围太大，排查成本也太大。”
而复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授，甚至抛出了开征物业税或使中国百万家庭妻离子散的言论。他认为，假定政府规定第二套房必须征物业税，为避税，一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚，以使离异后的户均住房少于2-3套房。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，实际上民众不必过于担心，物业税的税基和税率将会遵循由小到大的演变过程，先征商业物业，后征住宅；先征营业用房，后征自用房；先征高档住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征单套住宅。而且，依国外经验，还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。
同时，业内人士指出，不排除今年或明年，十个“空转”省市中有城市开始试点“实转”。郭松海也提出过渡性建议：可以先开征房屋闲置税，然后再逐步开展物业税的征收。
贾康表示，鉴于物业税改革“牵一发而动全身”，建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报“空转”试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。
